Сайт работает в beta-версии
Управляющая компания: как это работает
27.07.2017
Антон Размахнин
27.07.2017
Управляющая компания: как это работает

Инструкция для тех, кто хочет понимать, что происходит в их доме

Все знают, что есть такие компании, которые управляют многоквартирными домами – например, вашим. Но мало кто понимает, как это работает. Объясняем.

Допустим, из города приезжаешь на дачу – или, набравшись смелости, переезжаешь в загородный дом. Сразу же наваливается масса дел: за зиму начала подтекать крыша, из подвала надо выкачать воду, починить насос септика, кусты подстричь, вывезти накопившийся мусор. В городской квартире мы этих забот не знаем: свет просто горит, водопровод и канализация просто текут – в разных направлениях, крыша просто где-то наверху. А если что – звоним, правильно – в управляющую компанию. Ту самую, которая есть в любом многоквартирном доме и которая, собственно, отличает жизнь в городе от жизни в деревне. Раньше – очень давно – это называлось «домоуправление», потом ЖЭК, потом ДЭЗ, потом РЭУ. С каждой реформой ЖКХ эти организации называются по-разному, но суть одна. В нынешнем Жилищном кодексе официальный термин – именно «управляющая компания». Они бывают как частными, так и государственными, размеры их тоже самые разные.

Неважно, управляет ли ваша компания только вашим домом – или, например, половиной жилых зданий в районе – функции у нее одни и те же: обслуживать дом в целом.

А именно:

  • обеспечивать подачу электричества, холодной и горячей воды, работу канализации;
  • собирать и вывозить мусор, обслуживать подъездные двери и домофон, лифты;
  • поддерживать в «товарном виде» подъезды и фасады дома, придомовую территорию;
  • ремонтировать в текущем режиме крышу, обслуживать подвал.

Из этого списка сразу видно, что специфика работы управляющей компании очень различается в зависимости от возраста дома. Одно дело – столетний памятник архитектуры: там может не быть лифтов (а могут, кстати, и быть), но коммуникации требуют постоянного внимания, а подъезды – очень квалифицированных ремонтников, чтобы не испортили интерьеры. Совсем другое дело – тридцатиэтажная башня нынешних времен, где особой архитектуры нет, но зато есть необходимость привлекать альпинистов для мытья окон и особенно тщательно обслуживать лифты и противопожарную систему.

«Забелили авторский архитектурный орнамент, в одном из подъездов решили заменить оригинальную «столярку» на современные пластиковые окна. К тому же – как крыша текла, так и течет, ничего не могут сделать. Сменили управляющую компанию».

Житель дома 1908 года постройки на Большой Татарской улице

«Прошло три года с момента постройки, в лифтовых холлах на стенах появились разводы. Выяснили: водосточные трубы оказались забетонированы! То есть вода в них застаивалась и впитывалась в стены. К тому же, за все эти годы так и не ввели в строй противопожарную систему – жильцы на верхних этажах уже запаслись длинными веревками. Сменили управляющую компанию».

Жительница дома 2009 года постройки на Ходынском поле

При нормальном порядке вещей управляющая компания заинтересована в обслуживании дома – в этом ее заработок. В любой квитанции за услуги ЖКХ обозначен тариф за текущее обслуживание и управление домом. Правда, типовой тариф не всегда позволяет содержать штат управляющей компании – игра стоит свеч только если квартир в управляемом хозяйстве сотни. Именно поэтому не так уж часто встречается самый очевидный вариант – организовать в каждом доме маленькую управляющую компанию (ТСЖ – товарищество собственников жилья и ЖСК – жилищный кооператив имеют право быть сами себе управляющими компаниями).

«В нашем доме 160 квартир. Тариф за обслуживание и управление домом составляет 26,5 рублей с квадратного метра. Казалось бы, довольно много. Но если из этих денег вычесть траты на текущий ремонт, подготовку к зиме и к летнему сезону, то получается, что на весь штат нашего самоуправляемого ТСЖ приходится 30 тысяч рублей в месяц. Кто будет полноценно работать за такие деньги?»

Наталья Солнцева, председатель ТСЖ «Тюльпан»

Куда чаще встречаются компании, управляющие сразу десятками домов. Это и есть наследники советских ЖЭКов и ДЭЗов – подразделения ГБУ «Жилищник», принадлежащего городу Москве. Предоставляемый ими сервис чаще всего не так уж плох, но – стандартен. Могут не дойти руки до того или иного участка крыши, могут по несколько раз в год (чтобы «освоить» бюджет) красить подъезд. Зато меньше всего (за счет масштаба) берут денег за обслуживание и требуют меньше всего внимания.

А вот в современных жилых комплексах управляющая компания обычно своя, индивидуальная. Сложное хозяйство, довольно высокие (до нескольких тысяч рублей в месяц) расценки, иногда всплывающие дефекты строительства. В таких домах часты конфликты интересов и «революции» в сфере управляющих компаний.

«В нашем доме управляющую компанию меняют – вместе со сменой правления ТСЖ – примерно раз в пять лет. Новые люди сначала снижают расценки – все радуются. Потом тарифы снова постепенно растут, потом замечаешь до боли знакомую облупленную краску, подтеки… Когда правление начинает наглеть – например, покушается на «общедолевые» машиноместа, – происходит очередная революция. Зато не скучно!»

Дарья Никитина, жительница Нагатино

Единственное железное правило, которое можно вывести из практики работы управляющих компаний, очень простое и вечное. Чем больше вкладываешь в проблемы дома сил и времени – тем лучше результат. И деньгами собственное внимание, увы, не заменишь.